por 
Escritura e Registro Imobiliário: A Diferença que Pode Custar Muito Caro
“Tenho o contrato de compra e venda, então o imóvel é meu.” Essa é uma das frases mais perigosas no mercado imobiliário brasileiro. Ter um contrato particular de compra e venda não é suficiente para ser considerado o proprietário legal de um imóvel. Para isso, é preciso ter a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A confusão entre esses documentos — ou a ignorância sobre sua necessidade — custa caro a muitos compradores. Neste artigo, vamos esclarecer tudo sobre escritura e registro imobiliário para que você nunca seja pego de surpresa.
O Que É a Escritura de Imóvel?
A escritura de imóvel é um documento público lavrado no Cartório de Notas (também chamado de Tabelionato de Notas) que formaliza um acordo entre duas ou mais partes relativo a um imóvel. A escritura mais comum no mercado imobiliário é a Escritura Pública de Compra e Venda.
Nesse documento, o tabelião (notário) registra:
- A identificação completa do vendedor e do comprador
- A descrição detalhada do imóvel (endereço, área, limites e confrontações)
- O preço pago e as condições de pagamento
- As declarações das partes sobre a regularidade do imóvel
- A transmissão da propriedade do vendedor para o comprador
A escritura é um documento solene, com fé pública, que dá segurança jurídica à transação. Mas — e aqui está o ponto mais importante — a escritura por si só não transfere a propriedade do imóvel.
O Que É o Registro Imobiliário?
O registro imobiliário é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade do imóvel de uma pessoa para outra.
Segundo o artigo 1.245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Em linguagem simples: você só se torna de fato o proprietário de um imóvel quando o documento de transmissão (geralmente a escritura pública de compra e venda) é registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Qual a Diferença Entre Escritura e Registro?
| Escritura | Registro | |
| Onde é feito | Cartório de Notas | Cartório de Registro de Imóveis |
| O que faz | Formaliza o acordo entre as partes | Transfere a propriedade |
| Transfere a propriedade? | Não | Sim |
| É obrigatório? | Sim (para imóveis acima de 30 salários mínimos) | Sim, sempre |
O Que É a Matrícula do Imóvel?
Cada imóvel no Brasil tem uma matrícula — um número único no Cartório de Registro de Imóveis que funciona como a “certidão de nascimento” do bem. Na matrícula constam:
- Histórico completo do imóvel (todos os proprietários anteriores)
- Todos os atos registrados (transmissões, hipotecas, penhoras, usufrutos)
- Descrição física do imóvel (área, limites, localização)
Quando você compra um imóvel e registra a escritura, uma averbação é feita na matrícula transferindo a propriedade para o seu nome. A partir daí, qualquer pessoa pode consultar a matrícula e verificar que você é o proprietário legal.
Por Que o Registro É Tão Importante?
Sem o registro, você corre riscos graves:
O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa: Se o imóvel não está registrado no seu nome, juridicamente ele ainda é do vendedor. Nada impede que ele venda o mesmo imóvel para um terceiro que registre antes de você. Quem registrar primeiro leva.
O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor: Se o vendedor tiver dívidas após a venda e antes do seu registro, o imóvel pode ser penhorado judicialmente para pagamento dos credores.
Você não pode hipotecar o imóvel: Sem estar registrado em seu nome, você não pode usar o imóvel como garantia para financiamentos.
Você não pode vender legalmente: Para vender o imóvel no futuro, você precisará ter a escritura e o registro em seu nome.
Em caso de falecimento do vendedor: O imóvel pode entrar no inventário do vendedor, complicando enormemente a sua situação.
Quando a Escritura Não É Necessária?
Existe uma exceção: imóveis cujo valor seja inferior a 30 salários mínimos (atualmente, cerca de R$ 44.400) podem ser transferidos por instrumento particular (contrato) sem escritura pública. Mas o registro no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo obrigatório.
Outra exceção é o financiamento bancário: quando um banco financia a compra de um imóvel, o contrato de financiamento com alienação fiduciária substitui a escritura. Mas, novamente, o registro é obrigatório.
Quanto Custa a Escritura e o Registro?
Os custos variam conforme o valor do imóvel e o estado:
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pelo município. Em Valença e municípios do Baixo Sul, a alíquota é geralmente de 2% a 3% sobre o valor do imóvel.
Emolumentos do Cartório de Notas (escritura): calculados com base no valor do imóvel, seguindo tabela estadual. Geralmente de 0,5% a 1% do valor.
Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (registro): também calculados com base no valor, seguindo tabela estadual. Geralmente de 0,5% a 1% do valor.
Para um imóvel de R$ 500.000, os custos de escritura e registro podem chegar a R$ 20.000 a R$ 30.000.
Dicas Práticas para Quem Vai Comprar um Imóvel
- Verifique a matrícula antes de assinar qualquer coisa: Peça a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e verifique se o vendedor é realmente o proprietário e se há algum ônus sobre o imóvel.
- Não pague o preço total antes da escritura: Reserve uma parte do pagamento para ser quitada somente após a assinatura da escritura.
- Registre a escritura imediatamente: Não deixe para depois. O tempo entre a escritura e o registro é o período de maior risco.
- Consulte um corretor credenciado (CRECI): Um bom profissional vai orientá-lo sobre todos os documentos necessários e os riscos da transação.
Conclusão
Escritura e registro são dois passos complementares e igualmente indispensáveis em qualquer transação imobiliária. Um sem o outro não garante a proteção completa do seu patrimônio. Não economize nos trâmites legais — eles existem para proteger você.
Participe da discussão