ITBI e Custos de Cartório na Compra de Imóvel na Bahia: Quanto Você Vai Pagar Além do Preço do Imóvel

Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. E um erro muito comum entre compradores de primeira viagem é calcular o orçamento considerando apenas o preço do imóvel, sem prever os custos adicionais da transação.

Na prática, os custos de cartório, impostos e taxas podem adicionar 3% a 7% ao valor total da operação. Para um imóvel de R$ 500.000, isso representa de R$ 15.000 a R$ 35.000 — um valor que precisa estar disponível no momento da compra.

Quais São os Custos na Compra de um Imóvel?

1. ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel é transmitido de uma pessoa para outra por ato oneroso (compra e venda). Ele é de competência do município onde o imóvel está localizado.

Na Bahia, as alíquotas de ITBI variam conforme o município:

• Valença: 3%
• Cairu: 5%
• Outros municípios do Baixo Sul: geralmente entre 2% e 5%

O ITBI é calculado sobre o maior valor entre o valor venal do imóvel (fixado pela prefeitura) e o valor declarado na escritura. Ou seja, se você comprar um imóvel por R$ 300.000, mas o valor venal for R$ 350.000, o ITBI será calculado sobre R$ 350.000.

O ITBI é obrigação do comprador e precisa ser pago antes da lavratura da escritura no Cartório de Notas.

Isenção de ITBI: Alguns municípios concedem isenção parcial ou total do ITBI para aquisição do primeiro imóvel residencial, para imóveis de baixo valor ou em programas de habitação social. Verifique a legislação municipal antes de comprar.

2. Emolumentos do Cartório de Notas (Escritura)

Os emolumentos são as taxas cobradas pelo cartório pela lavratura da escritura pública de compra e venda. Na Bahia, esses valores são tabelados pelo Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJ-BA) e são atualizados periodicamente.

Os valores são calculados em faixas de valor do imóvel. Para ter uma ideia:

• Imóvel de R$ 200.000: aproximadamente R$ 1.500 a R$ 2.500
• Imóvel de R$ 500.000: aproximadamente R$ 2.500 a R$ 4.000
• Imóvel de R$ 1.000.000: aproximadamente R$ 4.000 a R$ 6.000

Nota: Esses valores são estimativas. Os valores exatos devem ser consultados diretamente no cartório ou na tabela oficial do TJ-BA.

3. Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (Registro)

O registro da escritura na matrícula do imóvel também gera emolumentos, pagos ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado.

Os valores seguem uma tabela similar à do Cartório de Notas, calculada com base no valor do imóvel:

• Imóvel de R$ 200.000: aproximadamente R$ 1.200 a R$ 2.000
• Imóvel de R$ 500.000: aproximadamente R$ 2.000 a R$ 3.500
• Imóvel de R$ 1.000.000: aproximadamente R$ 3.500 a R$ 5.500

4. Certidões e Outros Documentos

Antes de fechar a compra, é necessário obter diversas certidões para verificar a regularidade do imóvel e do vendedor. Os custos incluem:

• Certidão de matrícula atualizada: R$ 30 a R$ 80
• Certidões negativas do vendedor: de R$ 100 a R$ 500 (dependendo da quantidade)
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU): geralmente gratuita online

5. Honorários do Corretor de Imóveis

A comissão do corretor de imóveis é calculada sobre o valor de venda e varia conforme a negociação. No Brasil, a tabela do CRECI prevê:

• Imóveis urbanos: 6% a 8% do valor de venda
• Imóveis rurais: 8% a 10%
• A comissão é geralmente paga pelo vendedor, mas pode ser negociada.

Resumo dos Custos Estimados

Para um imóvel de R$ 400.000 em Valença (BA):

Isso representa aproximadamente 4,90% do valor do imóvel — valor que precisa estar disponível em cash no momento da compra.

Dicas para Planejar o Orçamento

Reserve sempre 5% a 10% do valor do imóvel para cobrir os custos da transação com folga. Melhor sobrar do que faltar.

Pesquise as isenções disponíveis: Verifique se você tem direito a isenção de ITBI no município onde está comprando.

Não negligencie as certidões: O custo de verificar a regularidade do imóvel antes da compra é infinitamente menor do que o custo de descobrir problemas depois.

Consulte um corretor credenciado: Um bom profissional vai orientá-lo sobre todos os custos envolvidos e ajudar a evitar surpresas.

A Baixo Sul Imóveis orienta compradores em todas as etapas da transação imobiliária no Baixo Sul da Bahia. Entre em contato e tire todas as suas dúvidas.

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