Como Regularizar um Imóvel Irregular na Bahia: Passo a Passo Completo

Ter um imóvel sem documentação é uma situação mais comum do que se imagina no Brasil — e especialmente na Bahia, onde a ocupação histórica de muitas áreas ocorreu de forma informal, sem o amparo legal que os cartórios de registro exigem.

Se você tem um imóvel sem escritura, com escritura antiga desatualizada, construção sem habite-se ou qualquer outra situação irregular, este artigo vai te mostrar os caminhos para resolver isso de vez.

Por Que Tantos Imóveis São Irregulares?

Para entender como regularizar, é importante primeiro entender por que os imóveis ficam irregulares. As causas mais comuns são:

Compra informal: Muitas propriedades foram negociadas com simples “contratos de gaveta” — acordos particulares sem registro em cartório, que não transferem legalmente a propriedade.

Herança sem inventário: Quando um proprietário falece sem deixar inventário feito, o imóvel fica “preso” juridicamente. Os herdeiros habitam ou negociam o bem, mas ele ainda está registrado no nome do falecido.

Construção sem alvará: Obras realizadas sem aprovação da prefeitura geram um imóvel com registro do terreno, mas sem o “habite-se” da construção, tornando-a irregular perante a municipalidade.

Desmembramento informal: Lotes que foram divididos entre filhos ou vendidos em partes sem o devido registro formal geram múltiplos imóveis com apenas uma matrícula no cartório.

Loteamentos clandestinos: Muitos loteamentos foram implantados sem aprovação municipal, deixando centenas de compradores com imóveis sem nenhum respaldo legal.

Quais São as Formas de Regularização?

Dependendo da situação do imóvel, existem diferentes caminhos legais:

1. Usucapião

A usucapião é o direito de adquirir a propriedade de um imóvel pelo uso prolongado e contínuo, mesmo sem escritura. No Brasil, existem diferentes modalidades:

• Usucapião ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé (pode ser reduzida para 5 anos em alguns casos)
• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse contínua e pacífica (reduzida para 10 anos em alguns casos)
• Usucapião especial urbana: 5 anos de posse em imóvel de até 250 m², para moradia própria, sem outro imóvel
• Usucapião familiar: 2 anos de posse em imóvel abandonado pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro

A usucapião pode ser feita por via judicial ou, desde 2015, por via extrajudicial (diretamente no cartório), o que tornou o processo muito mais rápido e acessível.

2. Adjudicação Compulsória

Quando você comprou um imóvel, pagou integralmente o preço, mas o vendedor se recusa ou não pode mais assinar a escritura (por falecimento, por exemplo), cabe o pedido de adjudicação compulsória. Por meio de uma ação judicial, o juiz determina a transferência da propriedade ao comprador.

3. Regularização de Construção (Habite-se)

Se o terreno tem escritura mas a construção não tem habite-se, é preciso regularizar a edificação junto à prefeitura. O processo envolve:

• Contratação de profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para elaborar projeto as built (como construído)
• Pagamento de taxas e multas municipais (quando aplicável)
• Vistoria da prefeitura
• Emissão do habite-se e posterior averbação da construção no cartório de imóveis

4. Retificação de Área

Quando as medidas descritas na matrícula do imóvel não correspondem à realidade (o imóvel tem mais ou menos área do que registrado), é necessária uma retificação de área. Isso é feito no Cartório de Registro de Imóveis, com base em levantamento topográfico assinado por profissional habilitado.

5. REURB

Como detalhado no artigo anterior, a REURB é o caminho para regularização de núcleos urbanos informais e pode beneficiar muitos moradores ao mesmo tempo.

Documentos Necessários para Regularizar um Imóvel

Dependendo da via escolhida, os documentos variam. Em geral, você precisará de:

• Documento de identidade e CPF do proprietário/possuidor
• Certidão de nascimento ou casamento (atualizada)
• Matrícula ou transcrição do imóvel no cartório (se existir)
• Contratos de compra e venda (mesmo que informais)
• Recibos de pagamento do IPTU (para comprovar posse)
• Certidão negativa de ônus do imóvel
• Projeto ou planta do imóvel (quando necessário)
• Declarações de vizinhos (para usucapião extrajudicial)

Quanto Custa Regularizar um Imóvel na Bahia?

Os custos variam significativamente de acordo com o tipo de regularização, o valor do imóvel e o serviço necessário. De forma geral:

• Honorários advocatícios: de R$ 3.000 a R$ 15.000 ou mais, dependendo da complexidade
• Taxas cartorárias: calculadas com base no valor do imóvel (em média, de 1% a 3% do valor venal)
• Emolumentos do ITBI: de 2% a 3% do valor do imóvel (pago na transmissão de propriedade)
• Levantamento topográfico: de R$ 1.500 a R$ 5.000 dependendo do tamanho e localização
• Laudos técnicos e projetos: de R$ 2.000 a R$ 8.000

Para imóveis na faixa social da REURB-S, todos esses custos podem ser gratuitos ou muito reduzidos.

A Importância de Contar com Profissionais Especializados

A regularização imobiliária é um processo técnico e jurídico. Tentar fazê-lo sem orientação adequada pode resultar em erros que atrasam o processo ou geram custos ainda maiores. Recomendamos sempre:

• Um advogado especialista em direito imobiliário: para conduzir o processo legal
• Um corretor de imóveis credenciado (CRECI): para orientação sobre avaliação e documentação
• Um engenheiro ou arquiteto: para os projetos técnicos necessários

A Baixo Sul Imóveis está pronta para orientar você sobre os primeiros passos da regularização de imóveis na região do Baixo Sul da Bahia. Entre em contato e agende uma consulta.

Conclusão

Regularizar um imóvel exige paciência, organização e o apoio de profissionais competentes. Mas os benefícios — segurança, valorização e tranquilidade — compensam cada etapa do processo. Não deixe seu patrimônio desprotegido. Comece hoje.

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