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Imóveis de Herança: Como Vender e Regularizar Propriedades Herdadas na Bahia
Receber um imóvel por herança parece, à primeira vista, um presente. E de fato é — mas um presente que vem acompanhado de responsabilidades, custos e, muitas vezes, complexidades legais que surpreendem os herdeiros.
No Baixo Sul da Bahia, é muito comum encontrar imóveis em situação de herança não regularizada: casas e terrenos ainda registrados em nome de pessoas falecidas há anos ou até décadas. Com a valorização imobiliária acelerada da região, essa situação se tornou um problema urgente para muitas famílias que querem vender, reformar ou simplesmente regularizar o que receberam.
O Que Acontece com o Imóvel Quando Alguém Morre?
Quando uma pessoa falece, todos os seus bens — incluindo imóveis — passam a compor o chamado espólio, que é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido.
O espólio não pertence aos herdeiros de imediato. Os herdeiros têm direito aos bens, mas para efetivamente recebê-los é necessário passar pelo processo de inventário e partilha. Somente após a conclusão desse processo e o registro da partilha no Cartório de Registro de Imóveis é que os herdeiros se tornam, de fato, os proprietários legais.
Enquanto o inventário não é feito, o imóvel permanece registrado em nome do falecido — e não pode ser vendido, financiado ou hipotecado legalmente.
Quanto Tempo Tenho para Fazer o Inventário?
A lei estabelece um prazo de 60 dias após o falecimento para iniciar o inventário. Após esse prazo, incide multa sobre o ITCMD (imposto estadual sobre heranças). Na Bahia, a multa é de 10% sobre o imposto devido, que já é de 4% sobre o valor dos bens.
Essa multa, por si só, não é o maior problema. O maior problema é que, sem o inventário, o imóvel fica em uma espécie de limbo jurídico por tempo indeterminado — impossível de ser negociado legalmente.
Como Vender um Imóvel Herdado?
Para vender um imóvel recebido por herança, é necessário:
Passo 1 — Fazer o inventário: Seja pela via judicial ou extrajudicial, o inventário precisa ser concluído antes de qualquer venda.
Passo 2 — Fazer a partilha: Na conclusão do inventário, os bens são divididos entre os herdeiros conforme a lei ou conforme o testamento do falecido. Se houver apenas um herdeiro, todos os bens vão para ele. Se houver múltiplos herdeiros, a partilha define qual parcela cabe a cada um.
Passo 3 — Registrar a partilha: A decisão de partilha (seja do juiz, no caso do inventário judicial, ou da escritura de inventário, no caso do extrajudicial) precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser averbada na matrícula do imóvel.
Passo 4 — Emitir a escritura de compra e venda: Com o imóvel regularmente registrado em nome do(s) herdeiro(s), é possível lavrar a escritura de compra e venda com o novo comprador.
Passo 5 — Registrar a venda: A escritura de venda é levada ao Cartório de Registro de Imóveis para completar a transferência da propriedade ao comprador.
E Se Houver Vários Herdeiros e Nem Todos Querem Vender?
Essa é uma das situações mais comuns e mais complicadas no mercado imobiliário de herança. Um herdeiro quer vender; outro quer manter; um terceiro está desaparecido.
As possíveis soluções incluem:
Acordo entre herdeiros: O herdeiro que quer vender compra a parte dos demais, ou todos concordam em vender e dividem o resultado.
Ação de divisão e demarcação: Se o imóvel for divisível (um terreno grande, por exemplo), os herdeiros podem pedir judicialmente a divisão do imóvel em partes, cada um recebendo sua porção individualmente.
Ação de extinção de condomínio: Se o imóvel não for divisível (uma casa, por exemplo), qualquer herdeiro pode entrar com uma ação judicial pedindo a venda compulsória do imóvel e a divisão do resultado entre todos.
Imóvel com Dívidas: O Que Acontece?
Se o imóvel herdado tem dívidas — IPTU atrasado, financiamento em aberto, dívidas com condomínio —, essas dívidas acompanham o imóvel e são responsabilidade dos herdeiros (até o limite do valor recebido na herança).
Antes de aceitar formalmente a herança, é recomendável verificar se o valor das dívidas supera o valor do imóvel. Se isso acontecer, os herdeiros podem renunciar à herança — e nesse caso, as dívidas ficam com o espólio e são resolvidas com os demais bens do falecido.
Conclusão
Imóvel de herança é patrimônio — e patrimônio não regularizado é patrimônio em risco. O processo pode parecer burocrático e caro, mas o custo de deixar a situação sem resolução é sempre maior.
Se você tem um imóvel herdado no Baixo Sul da Bahia que precisa ser vendido ou regularizado, a Baixo Sul Imóveis pode orientar você em cada etapa do processo. Entre em contato.
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